不動産コラム

分譲賃貸マンションのメリットとデメリットとは?

2022/07/01

お部屋探しをしていると「分譲賃貸マンション」(または単に「分譲賃貸」)という言葉を目にしたことがあるのではないでしょうか。
分譲賃貸マンションは販売されたマンションの一室が賃貸に出されたものです。一般的な賃貸マンションよりも高品質な物件として人気があります。

しかし借りる人によってはデメリットになる契約の種類があることなど、気をつけばければならない点もあります。

今回は「分譲賃貸マンション」の特徴や、借りるときのメリットとデメリットについて解説します。

分譲賃貸マンションの特徴

「分譲賃貸マンション」は賃貸マンションの種類のひとつです。

マンションには次の2種類があります。

  • 分譲マンション…建てた後は一室ずつ販売されるもの
  • 賃貸マンション…建てた後は賃貸に出されるもの

分譲賃貸マンションはこのうちの分譲マンションが賃貸に出されたものです。
分譲マンションは基本的には購入者が自宅として使用することを目的に販売されます。

しかし次のような理由で分譲マンションが賃貸に出されることがあります。

  • 住居用に購入後、都合により(一時的に)住めなくなった
  • 当初から不動産投資を目的として購入した
  • 購入者が見つからず、売主(建築主)が賃貸に出した

この中で多いのが、分譲マンションを自宅用として購入した所有者が転勤などの理由で住むことができなくなり、その期間を賃貸に出すケースです。住んでいない間も購入した分譲マンションの住宅ローンの支払は発生します。そのため賃貸に出して家賃収入を得てその住宅ローンの返済に当てるのです。

このような理由などで賃貸に出された分譲マンションを「分譲賃貸マンション」と呼びます。

分譲賃貸マンションは賃貸マンションと比較して、建物の構造や共用部、室内の設備などが「高品質」という特徴があります。賃貸マンションは家賃収入で多くの利益を得られるように構造や共用部、室内の設備などについて、できる限り費用がかからないものを使って建てます。

一方で分譲マンションは購入者がより安心して住めるような構造で建てられたり、フィットネスルームやラウンジなど充実した共用部が設けられたりします。それぞれの室内の建具や内装、設備なども建築当時の最新のものを使って作られます。

賃貸でありながら販売用の高い品質を持ったマンションが分譲賃貸マンションなのです。

分譲賃貸マンションを借りるメリット

建物によって異なる場合もありますが、分譲賃貸マンションを借りる代表的なメリットを5つ紹介します。

安心感のある構造

前出のように「免震構造」や「制震構造」など地震に強い建物の構造をしていることが多く、災害時にも安心感のある暮らしができます。分譲マンションは隣室との境界となる壁や天井、床が厚く作られています。防音性や気密性、断熱性に優れていて快適に生活を送れます。

充実した共用部

分譲マンションはエントランスホールが豪華に装飾されていたり、共用部の廊下に大理石や絨毯が使用されていたり、賃貸マンションに比べて共有部が豪華でデザイン性の高い作りをしています。

また建物によって様々ですが、次のような共用施設が設置されていることがあります。

  • ラウンジ
  • ゲストルーム
  • フィットネスルーム
  • パーティールーム
  • キッズルーム
  • BBQガーデン
  • ランドリールーム

入居すれば一般的な賃貸マンションにはないこれらの施設が使えるのも、分譲賃貸マンションならではの魅力です。

行き届いた管理

分譲賃貸マンションは管理人が常駐していることが多いことから、ゴミ置き場や共用廊下から建物外部の敷地などの共用部がキレイに保たれます。

建物によっては管理人が24時間体制だったり、防犯カメラが設置されていたりして防犯性が高いのも特徴です。

グレードの高い室内

一般的な賃貸マンションと比較すると、分譲賃貸マンションの室内の内装や設備にはグレードの高いものが使われています。

  • 高性能でデザイン性の高い建具や壁紙
  • 食器洗い乾燥機やディスポーザーなど充実した水回り
  • 断熱性や遮音性の高い窓や壁
  • 床暖房
  • 広めのバスルーム

特に浴室や脱衣所、キッチンなどの水回りは広めに作られていることが多く、通常の賃貸物件よりもゆとりのある暮らしができることも分譲賃貸マンションの魅力のひとつです。

住人のマナーが良い

分譲賃貸マンションの他の住戸の住人は自分や家族が長く住むために購入している場合がほとんどです。そのためできる限り隣人とのトラブルが起きないようにマナーやルールを守る住人が多い傾向があります。住人間のトラブルが起きる心配が少なく安心して生活を送ることができます。

分譲賃貸マンションを借りるデメリット

分譲賃貸マンションを借りるときには、人によってはデメリットになる気をつけなければならないこともあります。特に気をつけたいものを3つ紹介します。

相場より家賃設定が高め

分譲賃貸マンションは建物のグレードが高いことから、周辺の一般的な賃貸マンションの家賃相場よりも家賃の設定が高い傾向があります。

また分譲賃貸マンションの貸主は、月々の住宅ローンの返済やマンションの管理費、修繕積立金の支払いがあります。その支払い金額をベースに家賃を設定することも家賃が高額傾向になる要因になっています。

短い期間しか住めない場合がある

分譲賃貸マンションを借りるときの契約は、契約期間を自由に設定できる「定期借家契約」という契約形態で貸し出されることがあります。一般的な契約(普通借家契約)では原則として契約の「更新」ができ、契約が満了しても続けて住むことができます。

しかしこの定期借家契約では契約の更新ができず、契約が満了したら退去をしなければなりません。

定期借家契約では5年間や10年間などの長い契約もありますが、3年間や1年半など短期間しか住めないこともあるので注意が必要です。

ただしこのような短期間の契約は借主にとって不利な条件であるため、相場に比べて家賃が低く設定されていることがあります。

貸主が不慣れで起こるトラブルがある

分譲賃貸マンションでは、一部を除いて貸主が未経験だったり不慣れだったりすることが多くあります。

そのため設備に不具合があったときなどに、修理業者や管理会社とのやり取りがスムーズではなく、対応が遅い、または適切な対応ができないなどのトラブルが起こる可能性があるため注意が必要です。

まとめ

分譲賃貸マンションは、購入者の自宅用に販売された分譲マンションの一室が賃貸に出された物件です。
一般的な賃貸用のマンションと比べて建物構造や内装、設備が高品質な物件が多いなどの特徴があります。

ただし借りられる期間が短く限定されていることがあるなど、借りるときには契約内容を十分に確認する必要があります。

分譲賃貸マンションは一般的な賃貸マンションよりもワンランク上のグレードの高い物件を借りられるチャンスです。物件の数は多くありませんが、ぜひお部屋探しの候補に入れてみてください。

ページの先頭へ